Märkte

Deutschland im Immobilienfieber

Trotz der Coronakrise hat sich der Anstieg der Preise für Wohnimmobilien noch einmal verstärkt, und ein Ende des Booms ist angesichts einer weiterhin äußerst expansiven Geldpolitik nicht in Sicht. Dabei wird die Pandemie durchaus dauerhafte Folgen für den Immobilienmarkt haben: Der Trend zu mehr Homeoffice bremst die Nachfrage nach Büroimmobilien, gleichzeitig werden Wohnimmobilien in ländlichen Gebieten attraktiver. Die Preise für Einzelhandelsimmobilien sollten ihre Talfahrt beenden, sobald sich die Innenstädte wieder nachhaltig beleben.

Corona schiebt die Häuserpreise zusätzlich an, …
Die Häuserpreise gehen durch die Decke! Im dritten Quartal 2021 waren die Preise für Wohnimmobilien satte 12 Prozent höher als ein Jahr zuvor (siehe Grafik 1). Das ist der stärkste Anstieg in dem mittlerweile zehn Jahre laufenden Boom, nachdem die Häuserpreise im zweiten Quartal bereits um 10,8 Prozent gestiegen waren. Für das vierte Quartal zeichnet sich ebenfalls ein starker Zuwachs im knapp zweistelligen Bereich ab. Damit haben sich Wohnimmobilien im Durchschnitt des Coronajahrs 2021 voraussichtlich um 10,5 Prozent verteuert.

Grafik 1: Bisher längster Immobilienboom

Preise für Wohnimmobilien in Prozent gegenüber Vorjahr

Der momentane Boom ist inzwischen der mit Abstand längste seit Beginn der Statistik. Während die Preisanstiege der Siebziger- und Anfang der Neunzigerjahre jeweils nach rund acht Jahren zu Ende gingen, läuft die derzeitige Preisrallye mittlerweile seit zehn Jahren.

… auch in den ländlichen Gebieten
Dabei wird der Boom schon lange nicht mehr nur von der starken Nachfrage in den großen Metropolregionen getrieben. Hier haben die Preise sogar seit Ausbruch der Pandemie etwas weniger stark zugelegt als zuvor (siehe Grafik 2). Dafür hat sich zuletzt der Preisauftrieb außerhalb der Metropolen spürbar beschleunigt, selbst in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen. Dort steigen die Preise für Eigentumswohnungen mittlerweile ähnlich schnell wie in den Metropolen und damit doppelt so rasch wie vor Corona. Ein ähnliches Bild ergibt sich für die nicht in Grafik 2 gezeigten Ein- und Zweifamilienhäuser.

Grafik 2: Selbst auf dem Land steigen die Wohnungspreise seit Corona schneller

Preise für Eigentumswohnungen nach Kreistypen

Geldpolitik schiebt weiter an …
Ein Ende des Immobilienbooms ist zumindest in diesem Jahr nicht in Sicht. Denn sein wichtigster Treiber ist die lockere Geldpolitik. Zwar rückt das Ende der Nettokäufe von Staatsanleihen näher, und angesichts der derzeit hohen Inflationsrate wird über eine möglicherweise bald anstehende Zinserhöhung seitens der EZB spekuliert. Aber selbst eine Zinserhöhung noch in diesem Jahr würde vorerst nichts daran ändern, dass die Geldpolitik nach wie vor für den Immobilienmarkt weitaus zu locker ausgerichtet ist. Das zeigt auch die Projektion unseres Erschwinglichkeitsindex (siehe Grafik 3). Trotz eines zu erwartenden Anstiegs im laufenden Jahr bleibt ihm zufolge die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien im historischen Vergleich hoch. Die leichte Verschlechterung an dieser Stelle mag zwar den Preisanstieg etwas abbremsen, dürfte aber kaum ausreichen, um die Preisrally zu beenden.

Grafik 3: Immobilien bleiben erschwinglich

Erschwinglichkeitsindex: Höhe des Schuldendienstes im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen pro Kopf

… und Homeoffice bleibt erhalten
Die Preise in den ländlichen Gebieten dürften dabei – wie schon in den beiden vergangenen Jahren – durch den Trend zum Homeoffice Rückenwind erhalten. Von verschiedenen Forschungsinstituten durchgeführte Umfragen und auf der vom Bundeswirtschaftsministerium (BMWi) initiierten Corona-Datenplattform veröffentlichte Auswertungen belegen, dass seit April 2020 mehr als ein Viertel der Mitarbeiter zu einem Gutteil oder vollständig im Homeoffice gearbeitet hat. Damit werden ländliche Gegenden als Wohngebiete attraktiver. Denn längere Arbeitswege werden eher in Kauf genommen, wenn sie nur an einzelnen Tagen in der Woche zurückgelegt werden müssen.

Zwar dürften die meisten Arbeitnehmer nach einem Abklingen der Pandemie wieder häufiger ins Büro kommen. Der Anteil des Homeoffice dürfte aber höher bleiben als vor der Pandemie. Denn ebenfalls im Rahmen der Corona-Datenplattform durchgeführte Umfragen zeigen, dass die überwiegende Mehrheit der Befragten unabhängig von Corona mindestens einen Tag pro Woche im Homeoffice arbeiten möchte. Auch die Arbeitgeber wollen diesen Weg gehen. Laut einer Ifo-Umfrage und einer Erhebung des Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) will eine Mehrheit der Firmen (54 Prozent bzw. 58 Prozent) mehr Homeoffice als vor der Pandemie ermöglichen. Dies dürfte den Markt bzw. Preisauftrieb für Wohnimmobilien außerhalb der Großstädte beflügeln.

Gewerbeimmobilien durchlaufen eine Durststrecke
Anders als bei Wohnimmobilien hat die Pandemie bei Büroimmobilien den Preisanstieg gestoppt, nachdem sich die Preise in den knapp zehn Jahren zuvor annähernd verdoppelt hatten (siehe Grafik 4). Besonders dynamisch war der Preisauftrieb in den Jahren 2016 bis 2019.

Grafik 4: Gewerbeimmobilien unter Druck

Preise für Büro- und Einzelhandelsimmobilien

Zu diesem Trend werden die Preise für Büroimmobilien wohl auf absehbare Zeit nicht zurückkehren. Angesichts der fortdauernden Pandemie dürften die Preise zunächst weiter stagnieren; mittel- bis langfristig dürfte zudem der Trend zu mehr Homeoffice die Aufwärtsbewegung der Büroimmobilienpreise spürbar dämpfen.

Auch bei den Preisen von Einzelhandelsimmobilien dürfte sich das Aufwärtspotenzial in Grenzen halten. In diesem Sektor hat es in den vergangenen zehn Jahren nie einen solchen Preisboom gegeben wie bei den Büroimmobilien. Seit Beginn der Pandemie haben sie sogar um 5,5 Prozent nachgegeben.

Nach einer Eindämmung der Pandemie dürften sich die Innenstädte und Geschäfte aber wieder nachhaltig beleben. Der lokale Einzelhandel dürfte sich auch deshalb wieder erholen, weil auf Dauer das Einkaufserlebnis und die Vorzüge des Ladengeschäfts die Vorteile der Online-Bestellungen zumindest teilweise ausgleichen, auch weil sich Trends wie Social Shopping zunehmender Beliebtheit erfreuen. Laut einer Umfrage des Marktforschungsinstituts YouGov unter mehr als 19.000 Personen in 17 Ländern im Januar und Februar 2021 ist für 38 Prozent der deutschen Kunden das soziale Element ausschlaggebend für einen Ladenbesuch. Darüber hinaus wollen 63 Prozent der Befragten auf »Tuchfühlung« gehen; für sie ist es wichtig, Produkte anfassen und anprobieren zu können. Die Menschen schätzen also den Besuch eines Ladengeschäfts nach wie vor, sodass sich die Preise für Einzelhandelsimmobilien mittelfristig stabilisieren und auf lange Sicht sogar wieder leicht steigen sollten.

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WKN

Basiswert

Cap

Discount

Max. Rendite p.a.

Bewertungstag

Geld-/Briefkurs

SH1 CG5

Aroundtown

4,50 EUR

21,05 %

3,04 %

16.09.2022

4,41/4,42 EUR

SF4 6Z1

Aroundtown

5,00 EUR

14,72 %

6,64 %

16.09.2022

4,80/4,81 EUR

SH1 CG6

Aroundtown

5,50 EUR

9,05 %

12,48 %

16.09.2022

5,11/5,12 EUR

SH1 KHC

TAG Immobilien

20,00 EUR

14,41 %

4,15 %

16.09.2022

19,49/19,50 EUR

SH0 83U

TAG Immobilien

22,00 EUR

8,43 %

10,20 %

16.09.2022

20,70/20,71 EUR

SH0 83V

TAG Immobilien

24,00 EUR

4,99 %

16,64 %

16.09.2022

21,83/21,84 EUR

SF6 1VA

Vonovia

39,00 EUR

19,61 %

4,79 %

16.09.2022

37,91/37,92 EUR

SF6 1VG

Vonovia

46,00 EUR

9,89 %

13,21 %

16.09.2022

42,65/42,67 EUR

SF6 1VP

Vonovia

53,00 EUR

4,76 %

29,55 %

16.09.2022

45,06/45,07 EUR

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WKN

Basiswert

Typ

Basispreis/Knock-Out-Barriere

Hebel

Laufzeit

Geld-/Briefkurs

SF9 Z33

Aroundtown

Call

4,5169 EUR

4,9

Unbegrenzt

1,13/1,14 EUR

SF9 MM1

Aroundtown

Put

6,1963 EUR

9,4

Unbegrenzt

0,59/0,60 EUR

SD5 9UP

LEG Immobilien

Call

90,1260 EUR

4,6

Unbegrenzt

2,51/2,52 EUR

SF9 GL4

LEG Immobilien

Put

131,8773 EUR

6,6

Unbegrenzt

1,72/1,73 EUR

CL9 TNL

TAG Immobilien

Call

18,9047 EUR

5,5

Unbegrenzt

4,15/4,17 EUR

SF6 8Y9

TAG Immobilien

Put

25,2525 EUR

9,6

Unbegrenzt

0,23/0,24 EUR

SH4 P1A

Vonovia

Call

40,0456 EUR

6,3

Unbegrenzt

0,74/0,75 EUR

SF6 2MT

Vonovia

Put

54,7335 EUR

6,1

Unbegrenzt

0,76/0,77 EUR

Stand: 18. Februar 2022; Quelle: Société Générale

Die Darstellung der genannten Produkte erfolgt lediglich in Kurzform. Die maßgeblichen Produktinformationen stehen im Internet unter www.sg-zertifikate.de zur Verfügung. Den Basisprospekt sowie die endgültigen Bedingungen und die Basisinformationsblätter erhalten Sie bei Klick auf die WKN.

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