Märkte

Deutschland: Corona nicht das Ende des Immobilienbooms

Die durch das Coronavirus ausgelöste tiefe Rezession in Deutschland wird auch am Häusermarkt nicht spurlos vorübergehen. Allerdings ist der Immobilienboom damit wohl kaum zu Ende. Kurzfristig dürften die Preise zwar stagnieren, in Großstädten könnten sie leicht fallen. Ab dem kommenden Jahr dürften die Preise aber wieder zulegen. Denn die wichtigsten Treiber des Immobilienbooms der vergangenen Jahre sind weiterhin gegeben.

Beendet die durch das Coronavirus und die zu seiner Bekämpfung ergriffenen Maßnahmen ausgelöste Rezession den seit mittlerweile zehn Jahren laufenden Immobilienboom in Deutschland? Viele scheinen dies zu erwarten. Dabei verweisen sie auf wegen der tiefen Rezession einbrechende Einkommen, wegen denen für viele Haushalte die Finanzierung des Eigenheims schlicht nicht mehr möglich sei. Hinzu käme die Unsicherheit über die zukünftigen Entwicklungen – des Virus, der Wirtschaft, der Einkommen und der Lebensverhältnisse allgemein –, die die Nachfrage nach Immobilien nachhaltig verringern würde.

Zeitweise Einkommenseinbußen
Wir glauben dies nicht. Natürlich werden die Einkommen der privaten Haushalte unter der Krise leiden. Allerdings dürfte der Rückgang kleiner ausfallen, als dies mancher angesichts des sich abzeichnenden Einbruchs des Bruttoinlandsprodukts befürchtet. Hierfür spricht zumindest die Erfahrung aus der scharfen Rezession in den Jahren 2008 und 2009 nach dem Lehman-Schock. Während das reale Bruttoinlandsprodukt im Vergleich zum vorhergehenden Hochpunkt um 7 Prozent absackte, gingen die verfügbaren Einkommen pro Kopf im vierten Quartal 2008 »nur« um 2,5 Prozent zurück und blieben danach bis Ende 2009 stabil (siehe Grafik 1). Ab Anfang 2010 – also drei Quartale nach dem Ende der Rezession – begannen sie wieder zu steigen.

Grafik 1: Einkommen weniger stark eingebrochen als Wirtschaftsleistung

Verfügbare Einkommen pro Kopf, reales Bruttoinlandsprodukt, saison- und arbeitstäglich bereinigt

Dieses Mal dürfte der wirtschaftliche Einbruch zwar noch stärker sein als nach der Lehman-Pleite. Allerdings dürfte die Wirtschaft einen beträchtlichen Teil dieses Einbruchs nach einer weitgehenden Lockerung der Eindämmungsmaßnahmen auch wieder wettmachen, sodass die Einkommensverluste drei oder vier Quartale nach dem Beginn der Krise nicht viel größer sein dürften als damals.

Kurzarbeit fängt vieles auf
Ausschlaggebend für diese vergleichsweise überschaubaren Einkommenseinbußen war damals, dass durch Instrumente wie die Kurzarbeit und die Arbeitszeitkonten umfangreiche Entlassungen verhindert werden konnten. So konnten der geringeren Nachfrage auch auf der Produktionsseite Rechnung getragen, gleichzeitig aber die Fachkräfte im Unternehmen gehalten werden. Damals waren bis zu 1,4 Millionen Menschen zeitweise in Kurzarbeit, wohingegen die Arbeitslosenquote nicht einmal um 0,5 Prozentpunkte zulegte (siehe Grafik 2).

Grafik 2: Kurzarbeit statt Entlassungen

Arbeitslosenquote, Kurzarbeiterquote

Der Fachkräftemangel hat sich bis heute verschärft – wie es etwa die Fachkräfteengpassanalyse der Bundesagentur für Arbeit zeigt. Es ist daher kaum verwunderlich, dass die Unternehmen dieses bewährte Instrument noch viel stärker in Anspruch nehmen, zumal die Bundesregierung die Voraussetzungen dafür in ähnlichem Maße gelockert hat wie während der Lehman-Krise. Zudem hat die Bundesregierung beschlossen, vielen Kurzarbeitenden einen größeren Teil ihrer Einkommensverluste zu ersetzen, was die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte zusätzlich stabilisieren wird.

Lockerungen lassen Wirtschaft wieder aufleben
Zwar ist die Unsicherheit über den weiteren Verlauf der Virusausbreitung und die sozialen Einschränkungen weiterhin hoch. So ist die Zahl der Neuinfektionen über mehrere Wochen stetig gefallen (siehe Grafik 3), sodass Bund und Länder die Einschränkungen für die Wirtschaft zumindest teilweise zurückgenommen haben. Weitere Schritte werden folgen. Mehr und mehr Unternehmen fahren unter Berücksichtigung der Gesundheit ihrer Mitarbeiter ihre Produktion wieder hoch. Außerdem hat die Politik auf Bundes- und EU-Ebene massive Ressourcen freigesetzt, um die finanziellen Härten für Unternehmen und Haushalte abzufedern und die Durststrecke zu überstehen.

Grafik 3: Nur noch wenige Neuinfektionen in der EU

Durchschnittliche Neuinfektionen in den vergangenen sieben Tagen, je 100.000 Einwohner

Häuserpreise unterbrechen den Boom nur zeitweise
All diese Gründe sprechen dafür, dass die Häuserpreise in Deutschland weitgehend stabil bleiben dürften. Hinzu kommt, dass viele Anleger Immobilien weiterhin als »sicheren Hafen« ansehen, was die Nachfrage nach Immobilien und damit die Preise zusätzlich stützen sollte. Insofern rechnen wir kurzfristig mit bundesweit stagnierenden Preisen. In den Großstädten könnten sie sogar leicht fallen. Denn dort sind die Preise in den vergangenen Jahren deutlich stärker gestiegen, als Fundamentalfaktoren nahelegen würden. Ohnehin zeichnete sich 2019 eine Trendumkehr ab. Während in den Jahren zuvor die Immobilienpreise in den Großstädten deutlich schneller gestiegen waren als im Bundesdurchschnitt, legten diese 2019 mit durchschnittlich 3,5 Prozent nur noch halb so schnell zu wie in Gesamtdeutschland mit 6,5 Prozent (siehe Grafik 4).

Grafik 4: In Großstädten hatte sich der Boom bereits abgekühlt

Häuserpreise auf Transaktionsbasis; Top 7: Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart, München, Berlin

Langfristig setzt sich der Boom fort
Langfristig dürfte sich der Boom am deutschen Wohnimmobilienmarkt aber fortsetzen. Die deutsche Wirtschaft sollte sich auf absehbare Zeit erholen und der Arbeitsmarkt stabilisieren. Beispielsweise war die Kurzarbeit nach der Finanzkrise bereits im Jahr 2010 wieder deutlich gefallen (siehe Grafik 2).

Maßgeblicher Treiber für die Immobilienpreise wird aber die weiterhin extrem lockere Geldpolitik der EZB und anderer Notenbanken bleiben. Diese haben im Zuge der Coronakrise ihre Schleusen geöffnet und die Märkte erneut mit Geld geflutet. »Außergewöhnliche Zeiten erfordern außergewöhnliches Handeln«, stellte EZB-Präsidentin Christine Lagarde klar und erneuerte Mario Draghis Versprechen von 2012 (»Whatever it takes«), dass »es keine Grenzen für unser Engagement für den Euro« gebe. Auch die US-amerikanische Federal Reserve, deren Geldpolitik das Zinsniveau in Deutschland ebenfalls spürbar beeinflusst, hat die Geldpolitik massiv gelockert und pumpt eine Menge Geld in die Märkte.

Grafik 5: Immobilien sind und bleiben erschwinglich

Erschwinglichkeitsindex: Höhe des Schuldendienstes im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen pro Kopf, Eigenkapitalquote = 20 Prozent, Tilgungsrate = 2 Prozent, Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit einer Zinsbindung über zehn Jahre

Als Konsequenz der weltweit äußerst expansiven Geldpolitik bleiben Anlegern kaum noch Investitionsalternativen, sodass Investitionen in Immobilien zusehends attraktiv werden. Ohnehin sehen Investoren in Immobilien einen sicheren Hafen für ihr Vermögen. Zweitens machen die niedrigen Zinsen Immobilien für viele finanzierbar. Laut unserem Erschwinglichkeitsindex ist der Hauskauf derzeit so günstig wie nie in der Vergangenheit (siehe Grafik 5). Dies dürfte auf absehbare Zeit so bleiben.

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Basiswert

Cap

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Max. Rendite p.a.

Bewertungstag

Geld-/Briefkurs

SB0 LNT

Deutsche Wohnen

45,00 EUR

3,02 %

20,58 %

19.03.2021

38,92/38,94 EUR

SR9 A22

Deutsche Wohnen

40,00 EUR

7,91 %

10,80 %

19.03.2021

36,96/36,98 EUR

SR9 A2X

Deutsche Wohnen

35,00 EUR

15,93 %

4,82 %

19.03.2021

33,76/33,77 EUR

SR8 P82

TAG Immobilien

23,00 EUR

3,24 %

11,98 %

19.03.2021

21,08/21,09 EUR

SR9 BZX

TAG Immobilien

21,00 EUR

7,66 %

5,51 %

19.03.2021

20,15/20,16 EUR

SR9 BZW

TAG Immobilien

20,00 EUR

10,69 %

3,39 %

19.03.2021

19,49/19,50 EUR

SB0 2HE

Vonovia

60,00 EUR

5,07 %

20,40 %

19.03.2021

51,96/51,58 EUR

CL8 Q2K

Vonovia

50,00 EUR

13,53 %

7,40 %

19.03.2021

47,33/47,35 EUR

CL8 HTY

Vonovia

46,00 EUR

18,79 %

4,58 %

19.03.2021

44,44/44,46 EUR

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WKN

Basiswert

Typ

Basispreis/Knock- Out-Barriere

Hebel

Laufzeit

Geld-/Briefkurs

SB9 KFL

Deutsche Wohnen

Call

33,31 EUR

5,7

Unbegrenzt

0,70/0,71 EUR

SB9 HP6

Deutsche Wohnen

Put

48,07 EUR

5,0

Unbegrenzt

0,80/0,81 EUR

CL7 3N8

LEG Immobilien

Call

95,87 EUR

4,8

Unbegrenzt

2,49/2,51 EUR

SB9 NZD

LEG Immobilien

Put

149,95 EUR

4,0

Unbegrenzt

2,98/3,00 EUR

CL9 GCY

TAG Immobilien

Call

17,31 EUR

4,7

Unbegrenzt

4,56/4,60 EUR

CJ4 8U8

TAG Immobilien

Put

26,89 EUR

4,2

Unbegrenzt

0,51/0,52 EUR

SR7 QZG

Vonovia

Call

43,46 EUR

4,8

Unbegrenzt

1,13/1,14 EUR

CL0 0Y7

Vonovia

Put

66,29 EUR

4,7

Unbegrenzt

1,15/1,16 EUR

Stand: 23. Juni 2020; Quelle: Société Générale

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