Titelthema

Immobiliengesellschaften

Zinsen drehen wieder in attraktive Richtung

Der Immobiliensektor profitierte lange Zeit über günstige Kreditbedingungen und vergleichsweise attraktive Mietrenditen von der lange andauernden Niedrigzinsphase. Die nach den US-Wahlen rasant erfolgte Zinswende hatte das positive Stimmungsbild dann schnell und deutlich beeinträchtigt. Spätestens mit der Kehrtwende der Fed, aber auch der immer länger dauernden EZB-Nullzinspolitik, stellt sich das Umfeld für Immobilienaktien wieder eindeutig attraktiver dar.

Bisherige Entwicklung
Immobilienaktien profitierten mehrere Jahre vom vorherrschenden Niedrigzinsniveau. Vor allem ab Mitte 2015 konnten die europäischen Immobilientitel im STOXX 600 den Rest des Marktes deutlich hinter sich lassen. Während insbesondere Banken der immer expansiver werdenden Politik der EZB Tribut zollen mussten, entwickelte sich hier ein günstiges Umfeld für die Entwickler und Verwalter von Immobilienanlagen.

Zwischenzeitliche Umkehrung des Zinssentiments
Hatten die Renditen im Sommer 2016 nach dem Brexit–Entscheid der Briten noch neue Rekordtiefs erreicht, so drehte sich das Umfeld Ende 2016 komplett. Bereits infolge sich erholender Ölpreise waren die Inflationserwartungen wieder gestiegen, doch nach der Wahl von Donald Trump sprangen die Inflationsraten und damit die Kapitalmarktrenditen kurzfristig an. Ab diesem Zeitpunkt wurde sukzessive mit einer Erschöpfung der geldpolitischen Impulse gerechnet.

Diese Entwicklung hatte für die nächsten beiden Jahre das Stimmungsbild für Immobilienaktien deutlich belastet. Steigende Renditen minderten sukzessive die Attraktivität einer Immobilienanlage. Auch wenn die Mietrenditen weiterhin einen beachtlichen Vorsprung gegenüber Rentenrenditen aufwiesen, so wurde doch ein weiteres Absinken vorweggenommen. Auch das Risiko für Wertkorrekturen wurde deutlich höher eingeschätzt.

Seitdem die US-Notenbank in ihrem Zinserhöhungstrend zurückruderte, inzwischen die erste Zinssenkung realisiert wurde und vom Markt mindestens drei weitere eingepreist werden, haben die Renditen wieder neue Tiefststände erreicht und Immobilienaktien konnten wieder positiv auf sich aufmerksam machen. In Perioden mit nachlassendem Optimismus an den Aktienbörsen wird die Branche ähnlich wie Versorger auch immer wieder als zwischenzeitlich defensive Absicherung entdeckt.

Entwicklung vom Finanzsegment zur eigenständigen Branche
Lange Jahre führten Immobilienaktien ein Schattendasein als Subsegment im Sektor Finanzwerte. Die hauptsächlich ab 1960 mit dem Immobilienboom an den Markt gekommenen Unternehmen wurden in der eher industriell geprägten Branchensystematik GICS an Banken, Versicherungen und Finanzdienstleister angedockt. Im normalen Umfeld mit einer sich in zyklischen Wellen entwickelnden Konjunktur und entsprechenden Wechseln in Geldpolitik und Zinsverläufen war diese Einteilung auch nachvollziehbar.

Infolge der weltweiten Finanzkrise von 2008 und der 2011 verstärkt aufgekommenen Staatsschuldenkrise sanken die Zinsen in den vergangenen acht Jahren auf ein historisch niedriges Niveau. Vor allem seit 2010 zeigte so die Relative Stärke der Finanzen deutlich nach unten. Das zinsabhängige Subsegment Immobilien hingegen profitierte von diesem Umfeld deutlich. So stieg sein Gewichtungsanteil innerhalb der Branche von knapp 9,5 Prozent im Jahr 2010 bis August 2016 auf fast 19 Prozent an. Diese Entwicklung wurde durch die vielen Börsengänge und Kapitalerhöhungen von Immobiliengesellschaften noch weiter verstärkt, die von der Suche nach höher rentierenden Anlagen profitierten.

Angesichts dieser Entwicklung und der inzwischen gegensätzlichen Tendenz der Immobilien zu den übrigen Finanzsegmenten wurde im Klassifizierungsschema GICS entschieden, Immobilienaktien zu einer eigenen Branche aufzuwerten. Die neue Branche Immobilien besitzt mit REITs sowie Immobilienbau und -verwaltung zwei Subsegmente. Die ehemalige dritte Untergliederung Hypotheken-REITs verblieb im alten Sektor der Finanzwerte.

Langfristig gesehen positive Folgen dieses Aufstiegs
Als Anhängsel der wichtigen Finanzbranche mit dem überragenden Bankenbereich war der Segmentanteil von Immobilienaktien nahezu unbemerkt gewachsen. Somit waren sie in vielen Portfolios eher untergewichtet, auch gab es nur eine geringe Auswahl finanzieller Produkte, die auf dem Immobiliensegment basierten. Dieser Umstand dürfte sich sukzessive ändern und mit der neuen Visibilität hält auch mehr Aufmerksamkeit Einzug. Neben dem steigenden institutionellen Interesse dürfte mit langfristigem Horizont auch die Asset-Allokation stärker überprüft und die hier bestehenden Lücken zur Benchmark geschlossen werden. Auf dieser Basis sollten sukzessive neue ETFs und Fonds aufgelegt werden.

Da nach der Neuklassifizierung relativ schnell die zwischenzeitliche Zinswende einsetzte, kamen viele dieser Themen nicht zum Tragen. Mit der erneut extrem expansiven Ausrichtung der Notenbanken dürfte sich dieses Kapitel wieder öffnen.

Grafik 1: Entwicklung MSCI Word Real Estate Net (in US-Dollar)
Grafik 1: Entwicklung MSCI Word Real Estate Net (in US-Dollar)
Stand: 11. September 2019; Quelle: Reuters
Frühere Wertentwicklungen sind kein Indikator für die künftige Wertentwicklung.

Geschäftsmodell profitiert weiterhin massiv vom Umfeld rekordniedriger Zinsen
Das historisch niedrige Zinsniveau bedeutet für Immobiliengesellschaften nicht nur geringe Finanzierungskosten. Auf der anderen Seite sorgt der Mangel an vergleichbaren Investitionsalternativen für Anleger dafür, dass trotz der immer schwächeren Konjunkturentwicklung eine robuste Immobiliennachfrage herrscht. Darüber hinaus ist aufgrund der niedrigen Zinsen das Bewertungsniveau der Wohnbestände und somit auch der Immobilienkonzerne deutlich angestiegen. Die Branche ist also absolut zinssensitiv.

Nach der ersten Zinsanhebung der Fed Ende 2016 wurde erwartet, dass sich eine Zinserhöhungsphase lange hinziehen würde. Dass die Phase kontinuierlicher Zinserhöhungen innerhalb des ersten Halbjahrs 2019 komplett gedreht werden könnte, war noch zum Beginn der Handelskonflikte unvorstellbar. Die EZB hingegen musste dauerhaft expansiv bleiben, um die Folgen der Staatsschuldenkrise zu überwinden. Die Bank of England wiederum hatte wegen des Brexit einen Kurswechsel hingelegt und muss deshalb länger als zuvor geplant auf dem Gaspedal bleiben. Somit gestaltet sich das Umfeld für Immobilientitel in Bezug auf die Zinsentwicklung nach nur zwei Jahren steigender Renditen wieder extrem attraktiv.

Besondere Positionierung in Deutschland
Exemplarisch in Deutschland wirkt die demografische Entwicklung unterstützend. Infolge der wachsenden Anzahl von Single-Haushalten steigt die Nachfrage an Wohneinheiten konstant an. Ebenfalls preistreibend wirken steigende Einkommen und die sinkende Arbeitslosenquote. Wegen der geringen Größen der Einzelunternehmen existiert ein vergleichsweise starker Konsolidierungstrend in der Branche.

Die extreme Knappheit in Großstadtlagen und die damit einhergehenden Mietpreisanstiege werden durch ein mögliches Volksbegehren in Berlin offensichtlich. Hier soll der Senat dazu aufgefordert werden, ein Gesetz zur Enteignung von Unternehmen mit Gewinnerzielungsabsichten zu erlassen, die mehr als 3.000 Wohnungen in ihrem Bestand haben. Inzwischen hat der Berliner Senat beschlossen, einen fünfjährigen Mietenstopp einzuführen. Spätestens im Januar 2020 soll ein entsprechendes Gesetz in Kraft treten. Hält diese Regelung auch einer juristischen Überprüfung stand, dürften auch andere Städte mit entsprechenden Problemen dieser Vorgehensweise folgen.

Mittlerweile wurde die 2015 beschlossene bundesweite Mietpreisbremse vom Bundesverfassungsgericht als verfassungskonform erklärt, was die Wohnimmobilienkonzerne in Deutschland erneut unter Druck brachte, auch wenn dieses Thema in der Rechtsauffassung der Unternehmen gar nicht strittig war. Es zeigt vielmehr die Sensibilität, die die Entwicklung in Berlin bei den internationalen Anlegern hervorruft.

Ein gutes Beispiel für den Trend der Branchenkonsolidierung ist die deutsche Vonovia (ehemals Deutsche Annington). Nach der Übernahme von Gagfah versuchte der Branchenführer auch die Kontrolle über die Nummer 2 im deutschen Markt, die Deutsche Wohnen, zu erlangen. Nach dem Scheitern dieser Transaktion erfolgte der Kauf des österreichischen Unternehmens Conwert und dann im März 2018 ebenfalls in Österreich der Vollzug des Übernahmeangebots für den Wettbewerber BUWOG. Im Mai erlangte man durch ein öffentliches Barangebot die Stimmenmehrheit über die Victoria Park AB in Stockholm. Das akquisitorische Wachstum wird somit konsequent weiter fortgesetzt.

Patrizia Immobilien wiederum meldete im ersten Halbjahr 2018 jeweils den Zukauf der dänischen Sparinvest Property Investors, des Immobilienvermögensverwalters Triuva sowie der britischen Rockspring. Auch die französische Unibail-Rodamco hat mit dem Kauf des australischen Einkaufscenterbetreibers Westfield Corp. (ca. 15,7 Milliarden US-Dollar) eine Großübernahme geschultert, die ihr Portfolio deutlich erweitert.

In den vorherigen Berichtsperioden konnten die insbesondere deutschen Immobilienaktien konstant durch solide Vorlagen überzeugen. Steigende Mieterlöse, niedrige Leerstandsquoten, avisierte Wertanpassungen und erhöhte Ergebnisprognosen sprechen für eine weiter gute Geschäftslage. Eine Ausnahme bildete dabei die Deutsche Euroshop, die ebenso wie die international aufgestellte Unibail-Rodamco unter den Sorgen um die weitere operative Entwicklung leidet. Die Spezialisten für die Verwaltung von Immobilienzentren dürften weiterhin die Auswirkungen des prosperierenden Onlinehandels (Reduzierung der Verkaufsflächen im Präsenzhandel) zu spüren bekommen.

Dies führte bereits zu spürbaren Wertanpassungen im Immobilienportfolio. Zudem wird man sich von einigen Shoppingcentern trennen.

Fazit
Insgesamt konnten sich europäische Immobilienaktien und insbesondere deutsche Titel 2018 deutlich besser präsentieren als Vergleichswerte in den USA, wo der Immobilienmarkt in den vergangenen beiden Jahren deutlich ins Stocken geraten war. Zwar existieren hier weiterhin ein vergleichsweise höheres Zinsniveau sowie höhere Kosten (Baumaterialien und Transport) als in Europa, doch infolge der allgemeinen Aktienmarktturbulenzen wurden US-REITs vor allem in den vergangenen zwölf Monaten als Depotabsicherung wiederentdeckt und erzielten in diesem Zeitraum eine überdurchschnittliche Performance bei den US-Branchen. Auch 2019 sind sie bisher knapp hinter den IT-Werten der zweitstärkste Sektor.

Die besondere politische Belastung in Deutschland sehen wir als kein größeres Problem an. In der Einzeltitelauswahl muss zwar klar selektiert werden. In Bezug auf den MSCI World Real Estate hat dies keinen wesentlichen Einfluss, denn die deutschen Titel besitzen hier lediglich eine Gewichtung von unter 4 Prozent.

Anlageidee: Investieren mit ETFs und Zertifikaten

Nutzen Sie die Einschätzungen unserer Experten und partizipieren Sie an der Entwicklung von Immobilienaktien. Egal, ob mit einem ETF auf den europäischen Index STOXX Europe 600 Real Estate oder mit Anlage- oder Hebelprodukten auf Aktien aus dem Gesundheitssektor, bei der Commerzbank werden Sie fündig. Ein Überblick über das gesamte Produktspektrum an Zertifikaten steht Ihnen im Internet unter www.comstage.de bzw. www.zertifikate.commerzbank.de zur Verfügung.

ComStage ETF

WKN

Index

Ertragsverwendung

Pauschalgebühr p.a.

Geld-/Briefkurs

ETF 074

STOXX Europe 600 Real Estate Price

Ausschüttend

0,25 %

29,34/29,38 EUR

Discount-Zertifikate

WKN

Basiswert

Cap

Discount

Max. Rendite p.a.

Bewertungstag

Geld-/Briefkurs

CA4 7HU

Vonovia

43,50 EUR

8,81 %

9,83 %

19.06.2020

40,43/40,45 EUR

CU5 QUK

Vonovia

39,50 EUR

14,13 %

4,93 %

19.06.2020

38,04/38,06 EUR

CU3 ZLR

Deutsche Wohnen

33,00 EUR

7,49 %

13,61 %

19.06.2020

29,87/29,88 EUR

CU3 ZLM

Deutsche Wohnen

29,00 EUR

14,17 %

6,32 %

19.06.2020

27,65/27,66 EUR

CA5 0NU

Unibail-Rodamco

140,25 EUR

2,12 %

22,64 %

14.02.2020

128,17/128,20 EUR

CJ7 KZ4

Deutsche Euroshop

26,00 EUR

6,61 %

13,68 %

19.06.2020

23,52/23,53 EUR

BEST Turbo-Optionsscheine

WKN

Basiswert

Typ

Basispreis/Knock-Out-Barriere

Hebel

Laufzeit

Geld-/Briefkurs

CJ4 80Q

Vonovia

Call

36,01 EUR

5,3

Unbegrenzt

0,83/0,84 EUR

CJ9 DE1

Vonovia

Put

52,76 EUR

5,2

Unbegrenzt

0,84/0,85 EUR

CJ4 YQ9

Deutsche Wohnen

Call

24,22 EUR

4,0

Unbegrenzt

0,78/0,79 EUR

CU9 HY1

Deutsche Wohnen

Put

37,96 EUR

5,5

Unbegrenzt

0,58/0,59 EUR

CJ4 YHE

Deutsche Euroshop

Call

18,70 EUR

3,8

Unbegrenzt

6,49/6,54 EUR

CU9 N46

Deutsche Euroshop

Put

29,72 EUR

5,4

Unbegrenzt

0,46/0,47 EUR

Stand: 20. September 2019; Quelle: Commerzbank AG
Die Darstellung der genannten Produkte erfolgt lediglich in Kurzform. Die maßgeblichen Produktinformationen stehen im Internet unter www.zertifikate.commerzbank.de (für Zertifikate) und unter www.comstage.de (für ETFs) zur Verfügung. Den Basisprospekt sowie die Endgültigen Bedingungen und die Basisinformationsblätter erhalten Sie bei Klick auf die WKN. Sie sind im Begriff, ein komplexes Produkt zu erwerben, das nicht einfach ist und schwer zu verstehen sein kann. Wir empfehlen Interessenten und potenziellen Anlegern den Basisprospekt und die Endgültigen Bedingungen zu lesen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen, um sich möglichst umfassend über die potenziellen Risiken und Chancen des Wertpapiers zu informieren, insbesondere um die potenziellen Risiken und Chancen der Entscheidung, in die Wertpapiere zu investieren, vollends zu verstehen. Die Billigung des Basisprospekts durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ist nicht als ihre Befürwortung der angebotenen Wertpapiere zu verstehen.